תמ"א 38 – תכנית מתאר כלל ארצית 38

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38). התכנית מיועדת למבני מגורים שנבנו על פי היתרי בנייה שהונפקו לפני שנת 1980, הבנויים בשתי קומות ומעלה ושטחם עולה על 400 מ”ר. תמ”א 38 נוגעת גם לחיזוקם של מבני תעשיה, מסחר ומשרדים העומדים בקריטריונים.

עיריית בית שאן שמה לעצמה למטרה להוציא את התכנית לפועל בצורה הטובה ביותר והמהירה ביותר למען בטיחות תושבי העיר. התכנית מקיפה אוסף של תקנות, שנוגעות לטיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. מדובר ביוזמתה של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, ואושרה על ידי ממשלת ישראל באפריל 2005.

חשוב לציין את תנאי הזכאות לתוספת זכויות בנייה מכוח התמ"א, הניתנת לבניינים שנבנו לפי היתר בנייה שהוצא לפני 1 בינואר 1980, ושנקבע על ידי מהנדס, שאינם בנויים על פי תקן ישראלי 413, את הזכאות מכוח התכנית יש לאשר על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, זאת על מנת לשמור על חזות העיר אחידה ויפה.

אינם זכאים מבנים שהיתר בנייתם התקבל בתאריך המאוחר לתאריך זה, ונקבע על ידי מהנדס שאינם בנויים על פי ת"י 413, כפי שהיה בתוקף במועד הוצאת ההיתר לגביהם. כמו כן תמ"א 38 אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, כולל מבנים בני קומה אחת או שתיים בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, כמו מחסנים, ועל מבנים המיועדים להריסה.

שאלות ותשובות

מה הם היתרונות של תמ"א בבית שאן?

  • חיזוק המבנים ושיפור המוכנות בתרחישי חירום.
  • אפשרות לתוספת שטחי בנייה לדירות הקיימות, לרבות ממ”ד.
  • שיפור איכות החיים והסביבה של הדיירים – הוספת מעלית, פיתוח מחודש של החצרות
  • שדרוג חזותם האסתטית של המבנים
  • ההשתלבות בתהליך “ההתחדשות העירונית”
  • העלאת ערך הנכסים
  • הוספת דירות במרכז העיר והגדלת היצע הדיור
  • אפשרות לסגירת קומת העמודים המפולשת,  בחלקיה הפנויים, בנוסף לתוספת הקומה העליונה.
  • אפשרות להריסת הבניין ובנייתו מחדש תוך ניצול מלוא זכויות הבניה שעפ”י התב”ע ועפ”י התמ”א

תמ”א 38 מניחה כי היוזמה לחזק מבנה בפני רעידות אדמה וההתארגנות הדרושה לשם כך מצויה בידי בעלי הנכס. אי לכך התוכנית מציעה תמריצים לעידוד ביצוע החיזוק במבנים – אך אינה כופה זאת.

קביעת הצורך בחיזוק תיבחן על ידי המהנדס אשר יגיש חוות דעת המפרטת את מצבו של המבנה (מצב הקונסטרוקציה) ואת הדרכים המומלצות על ידו לחיזוק המבנה.

התמ”א קובעת הוראות למתן היתרי בנייה, לצורך חיזוק בלבד. כדי לאפשר את החיזוק, מתירה התמ”א חריגה מקווי בנייה ומגובה, המותרים על פי התוכנית המאושרת החלה על המקום. במקביל מציעה התמ”א תמריצים לביצוע החיזוק בצורת תוספות בנייה.

התמ”א מציעה לבנייני מגורים:

  • הרחבת דירות קיימות בשיעור של 25 מ”ר ובתנאי שתוספת זו כוללת מרחב דירתי מוגן (ממ”ד)
  • בניית אגף נוסף, בשטח כולל של קומה טיפוסית בבניין
  • תוספת קומה
  • תוספת בניה בשטח הפנוי שבקומת העמודים.
  • הריסות הבניין הקיים והקמתו מחדש עפ”י זכויות הבניה שעפ”י התב”ע והתמ”א.

התוספות מיועדות לשמש תמריץ ישיר למימון החיזוק, באופן שניתן יהיה למכור את יחידות הדיור החדשות ולממן באמצעותם את חיזוק המבנה כולו. תוספת הבנייה המיועדת להרחבת דיור, מאפשרת הגדלת רווחת הדיירים בבניין והגדלת ערך הדירות. התמ”א אף מאפשרת לשלב בין שני סוגי התוספות: תוספת יחידות דיור והרחבת היחידות הקיימות. כמו כן ניתן יהיה לנצל את זכויות הבנייה הקיימות בבניין שלא מומשו במלואן, וימומשו בקומה הנוספת, כמו גם הקלות בתוספת שטח שניתן להעניק ולא מומשו. מימוש זכויות הבנייה על פי התמ”א מעניק אפשרות לבעלי המבנה, לדרוש בתמורה להענקת זכויות בנייה בבניין ליזם, ובנוסף לביצוע עבודות החיזוק, גם שדרוג הבניין על ידי הוספת מעלית, שיפור חזיתות, שיפור ופיתוח החצר, חניות וכדומה.

במצב זה לקבלן המבצע מרווחי תמרון גדולים יותר ולפיכך באפשרותו להעניק לבעלי הנכס הטבות נוספות. יחד עם זאת, בקשות המבוססות על סטיות מתוכניות תקפות ובמסלול של הקלות, אינן זכות מוקנית ומטבע הדברים כפופות לשיקול דעת הוועדה המקומית, אשר מביאה בחשבון את שילובו הראוי של הבניין בהיבט האדריכלי, היעדר התנגדויות השכנים הגובלים ברחוב, עמידה בתנאים וכדומה.

התוכנית מאפשרת הקטנת המרווח של קווי הבניין הקיימים על מנת לאפשר ביצוע הרחבת הדירות הנזכר לעיל.

במסגרת מימוש התמ”א, ניתן לשלב הקמת חדרי יציאה לגג ומרפסות שמש  מדורגות ו/או מקורות. לחזית הרחוב, הקדמית והעורפית מכוחן של תכניות אחרות.

מהם התנאים למימוש התמ”א?

נדרשת הסכמה של 60% מדיירי הבניין, או הסכמת 2/3 מדיירי הבניין ובלבד שהגדלת מספר הדירות בבניין לא תעלה על שליש ממספר הדירות הקיימות בבניין וששטחן אינו עולה על שליש מכלל שטחי הדירות הקיימות בבניין.

נוסף על כך, ביצוע תכנית החיזוק מחייב את דיירי הבניין לפרסם את פרטי התכנית בקרב דיירי הבניינים הגובלים בבניין המשופץ. כמו כן,

תוספת יחידות דיור על גג המבנה תחויב במתן פתרונות חנייה תקניים בתחום החלקה. במידה והנסיבות האובייקטיביות לא יאפשרו מתן פתרון כזה, ניתן יהיה להכשיר פתרון חנייה אחד לכל יחידת דיור נוספת בהתאם לתקני החנייה הישנים. במקרים חריגים מאוד תשקול העירייה פתרון חלופי של קרן חניה ושימוש בחנייה ציבורית.

שדרוג חזיתות הבניין יבוצע ע”י חיפוי קשיח כגון: אבן, שיש, אריחי גרניט פורצלן וכדומה. במקרים מסוימים ישקול אדריכל העיר שילוב של חיפוי טיח עם החיפוי הקשיח.


דילוג לתוכן