נוהל הגשת בקשה לקבלת היתר בנייה

כללי

היתר בנייה הוא אישור חוקי לביצוע עבודת בנייה הניתן מטעם הועדה המקומית לתכנון ובנייה. בהיתר, באות לידי ביטוי זכויות הבנייה, כפי שנקבעו בתכנית בנין עיר החלה במקום. היתר הבניה צריך להתאים לכל תכנית החלה על הקרקע.

יש להבחין בין ארבעה מקרים של בקשות להיתר:

  1. כשהבקשה להיתר תואמת את הוראות התכנית החלה על הקרקע – הבקשה תידון ברשות רישוי.
  2. כשהבקשה אינה תואמת את התכנית, אולם היא במסגרת האפשרות לקבל הקלה – במצב כזה יתבצע פרסום להקלה והבקשה תידון בוועדת משנה.
  3. כשהבקשה להיתר אינה תואמת תכנית, מבחינה זו שהשימוש במבנה שהקמתו מתבקשת בהיתר אינו תואם את הייעוד על פי התכנית או על פי ההיתר, אולם הבקשה היא במסגרת האפשרויות לקבל היתר לשימוש חורג – גם כאן יתבצע פרסום והבקשה תידון בוועדת משנה.
  4. כשהבקשה להיתר אינה תואמת תכנית, עד כדי מצב של סטייה מתכנית כפי שנקבע בתקנות – במצב זה אין כל אפשרות לתת היתר, האפשרות הקיימת היא לפעול לשינוי התב"ע החלה.

היתר בניה דרוש לכל עבודה בקרקע ובנין וכל שימוש בהם, למעט העבודות המפורטות בתקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד-2014, ובהתאם למפורט בהוראות המרחביות החלות על העיר בית שאן.

בדיקת מידע מוקדמת

לפני כל פעולה של הגשת תיק לוועדה התכנון והבנייה יש לבדוק היטב את הוראות התכניות החלות על הקרקע ואת השטחים המותרים לבנייה עפ"י התכניות המאושרות: שטחים עיקריים ושטחי שירות, הפקעות החלות על הנכס, קווי בניין, מס' הקומות, גובה וכו'…

 הכנת תיק בקשה להיתר

 תכנית הגשה – לכל בקשה להיתר תצורף תכנית הגשה. התכנית תוכן על ידי אדריכל ו/או מהנדס רישוי או הנדסאי. הבקשה תוגש כשהיא ערוכה וחתומה בחתימה מקורית של:

  1. מבקש/י הבקשה.
  2. כל בעלי הזכויות בנכס ,על פי הרשימה בסעיף 2 א' לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) –התש"ל 1970.
  3. עורך/ ת הבקשה הראשי, אדריכל/ית רישוי, הנדסאי/ת אדריכלות.
  4. מהנדס/ת אחראי/ת לתכנון שלד הבניין – מהנדס בניין, רישוי/הנדסאי/ת בניין.
  5. אחראי/ת לביצוע השלד .
  6. שמות האחראים לביקורת – כפי שמופיע בטופס הבקשה להיתר .

יש להקפיד על מילוי כל הפרטים: מס' ת.ז., מס' רישוי, כתובת, מס' טלפון ופקס.

הוכחת בעלות – על המבקש להגיש מסמכים להוכחת בעלותו ואשר יצורפו לתיק הבקשה.

נסח טאבו

נסח טאבו מקרקעין יכלול את כל שמות בעלי החלקה. הנסח יהיה מעודכן לתאריך הסמוך למועד ההגשה, (ולא יאוחר מחצי שנה לפני מועד ההגשה). את הנסח ניתן להזמין בלשכת רישום המקרקעין.

קרקע בבעלות ר.מ.י. – יש להגיש העתק הסכם חכירה ו/או הסכם פיתוח בנוסף לנסח הטאבו.

בקשה להיתר ע"י תאגיד

במידה והמבקש או בעלי הקרקע הנם תאגיד, יש להגיש את הבקשה ע"י מיופה כוח מטעם התאגיד. יש להגיש ייפוי כוח חתום ע"י עו"ד, תעודת זהות, כתובת, טלפון ופקס. כאשר המבקש הינו תאגיד חברה ובעלי הקרקע הנם אחר יש להמציא ייפוי כוח מאושר כחוק מטעם בעלי הקרקע לגבי מורשה חתימה בשם החברה. יש להמציא תדפיס פרטי החברה מרשם החברות.

בקשה להיתר בבית משותף

יש להמציא נסח רישום מרוכז של הבית המשותף. יש להמציא תצהיר חתום בפני עו"ד של כל בעלי הזכות בנכס. יש לצרף תצהיר של המבקש לגבי מספר הדירות בבית המשותף ובעליהם חתום בפני עו"ד.

במידה ובעלי זכויות סרבו לחתום על הבקשה, על המבקש להגיש לועדה המקומית שמות המסרבים לחתום. הרשימה תכלול שמות, כתובת ומס' טלפון. כמו- כן יש לצרף צילומים מתכנית ההגשה אשר תישלח ע"י הועדה המקומית ע"ח המבקש לכל אחד מבעלי הזכויות אשר סרב לחתום על הבקשה.

מפה מצבית – לתיק הבקשה להיתר יש לצרף עותק אחד של מפה טופוגרפית תקפה ל- 6 חודשים בצרוף תיק המידע (מפת סימון קווי בניין) שהתקבל מטעם הועדה.

הנחיות להכנת מפה מצבית/מפה טופוגרפית

  1. המפה תיערך בקנ"מ 1:250.
  2. המפה תהא מבוססת על מדידות שנערכו לא יותר מששה חודשים קודם תאריך הגשת הבקשה, כולל חתימת מודד מוסמך.
  3. במפה הטופוגרפית יצוינו:

א. שטח הנכס וגבולותיו, לפי הרישום בספרי המקרקעין תשכ"ט – 1969.

ב. הדרכים הגובלות עם הנכס ומפלסיהן.

ג. קווי רחוב.

ד. כל בנין הנמצא במרחק 10.00 מטרים מגבולות הנכס.

ה. כל בנין, גדר, שפה, עמוד חשמל, עמוד טלפון, עץ, שוחה וכל עצם הנמצא בנכס או

בדרכים הגובלות וכן המרחקים בין העצמים האמורים.

ו. גבולות החלקות הנמצאות מעבר לדרכים הגובלות עם הנכס וקווי הבניין שלהן.

ז. ברזי שריפה המחוברים לרשת אספקת מים ראשית.

ח. חץ הצפון.

ט. קנה המידה שלפיו נערכה המפה.

י. תחומי הנכס.

יא. הדרכים הגובלות עם הנכס, בין אם הן קיימות ובין אם הן מוצעות, מפלסיהן, שמות רחובות וציון רוזיטות.

יב. תעלות ושוחות ניקוז הנמצאות בנכס, בדרכים הגובלות או בסמוך להן.

יג. מפלסים אבסולוטיים של רצפות נמוכות הנמצאות בתחום הנכס או בנכסים הגובלים.

 

הוגשה בקשה להיתר להקמת בנין חדש ובסביבת הנכס קיימים קווי אספקת מים או מערכת ביוב ציבורית, יצוינו במפה המצבית, בנוסף הדברים הבאים:

– קווי הצנרת של אספקת המים ומערכת הביוב, וקוטרי הצינורות ומפלסיהם.

– תאי הבקרה ושיפועי הביוב הציבורי שאליו יחובר הבניין.

 

במפה הטופוגרפית תשולב מפת הסביבה ערוכה בקנה מידה 1:2,500 ובה יצוינו בין השאר הדברים האלה:

  1. הקואורדינטות.
    2. הדרכים הציבוריות שבסביבת הנכס.
  2. פיתוח הסביבה.
  3. מספרי הגושים והחלקות הגובלים עם הנכס.

פיקדון – עם הגשת הבקשה יש לשלם לוועדה המקומית פיקדון בשיעור 20% מגובה אגרת הבנייה. עם אישור הבקשה על ידי הועדה המקומית ייחשב תשלום הפיקדון כמקדמה ע"ח אגרות הבנייה הנדרשות לתשלום עפ"י חוק.

 שלבי הטיפול בבקשה

א. בדיקות מוקדמות –  לאחר הגשת הבקשה תיערך בדיקה על ידי הצוות הטכני של הועדה לקראת הבאתה לדיון בוועדה המקומית.

 ב. בקשה למתן הקלה או שימוש חורג – הועדה המקומית רשאית לאשר במקרים מסוימים שהוגדרו בתקנות, סטייה מהוראות תכנית המתאר (הקלה) ו/או שימוש חורג.

  • הנחיות לפרסום בקשה להקלה ו/או שימוש חורג
  1. לאחר בדיקה ראשונית של הבקשה ע"י מח' רישוי ובטרם דיון בבקשה יתקבל נוסח לפרסום חתום על ידי יו"ר הועדה, כפוף להקלה המבוקשת מטעם עורך הבקשה.
  2. את ההודעה יש לפרסם ב- 3 עיתונים, ובנוסף יש לתלות ההודעה במקום בולט בחזית הקרקע או הבניין שעליהם חלה הבקשה
  3. המבקש יקבל מהועדה את רשימת המגרשים הגובלים וכל בעלי הנכסים והמחזיקים שלדעת הועדה יכולים להיפגע ממתן הקלה או היתר לשימוש חורג בנכס שלגביו מבוקשת ההקלה או השימוש החורג. יש להודיע להם באופן אישי על הבקשה.
  4. המבקש ישלח הודעה לגבי הבקשה לכל הגובלים במגרשו. ההודעה תישלח בדואר רשום ועל חשבונו.

על המבקש להציג את ההודעה במקום בולט בחזית הקרקע או הבניין שבמקרקעין נשוא הבקשה וזאת במשך התקופה שנועדה להגשת

התנגדויות. על המבקש להצהיר בפני הועדה כי מילא התחייבויותיו בסעיף זה (טופס תצהיר והודעה לגובלים).

  1. הועדה המקומית תאפשר להגיש התנגדות לבקשה בתוך 14 יום מהתאריך האחרון למשלוח ההודעות או הפרסום. במידה ותוגשנה התנגדויות, הן תצורפנה לבקשה לקראת הדיון במליאת הועדה המקומית.

המבקש או המתנגד רשאים יהיו לערער על החלטת הועדה המקומית בפני ועדת ערר תוך 30 ימים מיום קבלת החלטת הועדה המקומית.

 ד. טיפול בבקשה להיתר בבית משותף אשר לא נחתמה על ידי שותפים בנכס:

במקרה של הגשת בקשה להיתר בנכס הרשום כבית משותף, ואשר שכן, שותף או יותר לא חתמו על הבקשה, תשלח הועדה המקומית בדואר רשום ע"ח המבקש עותק הבקשה אל כל אחד מהשותפים אשר לא חתם עליה.

הועדה המקומית תאפשר לשותפים להגיש התנגדות בכתב תוך 14 ימים מיום משלוח ההודעה. במידה ואחד השותפים או יותר הגישו התנגדותם לבקשה, יצורפו ההתנגדויות לדיון בפני מליאת הועדה המקומית. אם תדחה הועדה המקומית את ההתנגדות במלואה או בחלקה תודיע על כך למתנגד ותינתן לו ארכה של 30 יום לפנות לוועדת ערר או לערכאות משפטית. בתקופה זו לא יוצא היתר הבנייה.

  • דיון במליאת הועדה המקומית לתכנון ולבנייה:

בכל מקרה שהבקשה אינה תואמת במלואה את דרישות החוק והתקנות, או דרישות הועדה המקומית תובא הבקשה לדיון בפני מליאת הועדה המקומית לתכנון ולבנייה. הועדה תעשה מאמץ להביא לדיון את הבקשה לישיבת מליאת הועדה הראשונה שלאחר הגשת הבקשה וזאת במידה והבקשה ערוכה עפ"י חוק ועפ"י דרישות הצוות הטכני וצורפו לה כל האישורים והחתימות הנדרשות. הועדה המקומית לא תדון בבקשה להיתר בניה אלא לאחר שצורפו כל המסמכים אותם יש לצרף, אך לא לפני המצאת ההודעות כאמור לעיל. הדיון בוועדה המקומית יתועד על ידי פרוטוקול, בו יירשמו ההחלטות ההסתייגויות וההנמקות של חברי הועדה ומהנדסה, יש להדגיש כי לחלק מן ההחלטות יש חובת הנמקה.

  • מתן החלטות הועדה:

לאחר אישור הבקשה על ידי מליאת הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תישלח למבקש הודעה על החלטת הועדה ועל הדרישות שיש להשלים. יש להמציא 3 עותקים מתוקנים בהם יכללו כל התיקונים וההתאמות שנדרשו ע"י הגורמים השונים בתהליך ההיתר. העותקים יהיו חתומים במקור ע"י המבקש, בעל הזכות בנכס, עורכי הבקשה, אחראי לביצוע השלד והאחראי לביקורת. היתר כאמור ייחתם על ידי יו"ר הועדה או יו"ר ועדת המשנה והמהנדס. תוקפו של היתר הנו לשלוש שנים מיום הוצאתו בכפוף לסייגים הקבועים בדין.

 ז. דחיית הבקשה להיתר על ידי הועדה

במידה ודחתה הועדה המקומית את הבקשה להיתר בנייה, רשאי כל צד הרואה עצמו נפגע על ידי הדחייה, לערעור בפני ועדת ערר תוך 30 ימים מיום קבלת החלטת הועדה.

אישורים נדרשים לאחר אשור בקשה להיתר:

א. בקשה הכוללת מרחב מוגן חדש – כל בקשה להיתר לבית חדש או לתוספת בנייה מעל 12 מ"ר טעונה אישור רשויות הג"א למרחב המוגן. תכניות ההגשה יכללו תכנון לממ"ק (מרחב מוגן קומתי) או לממ"ד (מרחב מוגן דירתי) הכל בהתאם לתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים – התשנ"ד 1994 ). המתכנן יפנה ישירות למפקדת המחוז של הג"א, לשם קבלת אישור לתקינות התכניות למרחב המוגן.

ב. בקשה לתוספת כאשר קיים מקלט או מרחב מוגן בנכס – במקרה של תוספת בנייה כאשר כבר קיים מקלט או מרחב מוגן בבית, יש להגיש בקשה לפטור לרשויות הג"א. הבקשה תוגש על גבי טפסים מתאימים אשר ניתן לקבלם במועצה המקומית.

ג. אישור מנהל מקרקעי ישראל – בכל בקשה להיתר בקרקע שבבעלות מנהל מקרקעי ישראל יש להחתים את המנהל ע"ג הבקשה. בקרקע פרטית – יש להחתים את בעל הזכות בנכס ע"ג הבקשה כאמור לעיל.

ד. התחייבות האחראי ליציבות וחישובים סטטיים – לכל בקשה להיתר יצורפו חישובים סטטיים והתחייבות האחראי ליציבות אשר נערכו על ידי האחראי לביצוע השלד. במידה ומבוקשים קירות תמך או סלעיות בתחום המגרש – יש להגיש לגביהם חישובים סטטיים והתחייבות האחראי ליציבותם. החישובים הסטטיים ייחתמו ויוגשו על ידי מתכנן שלד הבניין בטופס מיוחד. אם נושא הבקשה הוא תוספת בניין, יש לוודא על ידי בדיקת הבניין הקיים כי הבניה החדשה נשוא ההיתר המבוקש לא תפגע ביציבותו לא בשעת ביצועה ולא לאחריה. יש להגיש לוועדה המקומית ,עם גמר הקמת השלד, חישובים סטטיים חדשים אם במהלך הקמת השלד חלו בו שינויים מהותיים, או חישובים סטטיים מתוקנים אם חלו בו במהלך ההקמה שינויים שאינם מהותיים והמחייבים תיקון החישובים המקוריים.

ה. אישור חברת בזק/ טל"כ/ חברת חשמל – יש לצרף לכל בניה חדשה או לתוספת בנייה משמעותית אישור חברת חשמל, אישור בזק, אישור טל"כ לחיבור הבית למערכות ולרשתות של החברות.

ו. אישור בדיקת איכות וטיב מוצרים – יש לצרף הסכם ע"י מעבדה מוסמכת, לגבי הבדיקות הנדרשות בטונים/ממדי"ם/צנרת סניטרית והתחייבות לגבי שימוש בחומרי בנייה תקינים.

ז. טופס מודד מוסמך – יש לצרף לבקשה אישור והתחייבות מודד לסימון המבנה והתחייבות להזמנת מפות בגמר מסד וגמר בנין כולל פיתוח – טרם הוצאת ההיתר (טופס מס' 100 -מודד)

ח. אישור תכנית ביוב סניטרית – לתיק הבקשה להיתר יש לצרף נספח סניטרי – מים וביוב מאושר על ידי אגף ההנדסה של הרשות המקומית. האישור יכלול את הפיתוח והמדרכה בחזית המגרש.

ט. אישור שרותי כיבוי אש – לכל בקשה להיתר לבית משותף יש לצרף אישור שרותי מכבי-אש. כמו-כן, יש לצרף את האישורים בכל מקרה של בקשה להיתר הכוללת חדר הסקה, אח, ארובה וכן בבקשות אשר לא למטרות מגורים.

י. אישור לשכת הבריאות המחוזית – יש לצרף לבקשה אישור ממשרד הבריאות, במקרה של בקשה לבניית בית משותף למגורים, או לכל בקשה אשר אינה למטרות מגורים.

יא. אישור חברת חשמל לחדרי טרנספורמציה – יש לצרף אישור חברת חשמל לגבי הקמת חדר טרנספורמציה לגבי כל בניה קבלנית חדשה.

יב. נספח תנאים והתחייבות – מילוי נספח תנאים והתחייבויות – טרום הוצאת ההיתר (טופס נספחתנאים והתחייבויות) .

יג. נספח פינוי פסולת – מילוי נספח פינוי פסולת להסדרת הפינוי מאתר הבנייה (טופס נספח פינוי פסולת) .

יד. הועדה המקומית תתנה הוצאת ההיתר עפ"י שיקול דעתה ולפי הצורך בתנאים נוספים כגון:

  • אישור אגף העתיקות במקרה של בנייה בשטח המוכרז כאתר עתיקות.
  • אישור משרד החינוך בבנייה ציבורית למטרות חינוך.
  • אישור יועץ תחבורה למיקום חניות, כניסות ויציאות רכב.

טו. תשלום אגרות והיטלים – לפני הוצאת היתר הבנייה יש לשלם את אגרות הבנייה וההיטלים המוטלים מכוח חוק:

  1. אגרות פיתוח והיטלים ע"י הרשויות המקומיות – אגרות אלו נגבות ע"י הרשות המקומית שבתחומה מוצעת הבנייה. תשלום אגרת הפיתוח וההיטלים מהווים תנאי לקבלת בקשה להיתר בנייה.

 שמירה על תנאי ההיתר ובקשה לטופס 4 (טופס אכלוס):

א. על המבקש שלא מינה קבלן רשום לפני מתן היתר הבנייה – להתחייב למנות קבלן רשום בטרם תחילת העבודה.

ב. לאחר קבלת ההיתר – על המבקש לשים לב לכל התנאים שהינם חלק מתנאי ההיתר ולהקפיד על מילוי התנאים הנ"ל ומילוי בזמן של כל הטפסים שנמסרו ע"י הועדה, למילוי במהלך העבודה ולקראת הגשת בקשה לטופס 4.

ג. בגמר עבודות הבנייה כולל השלמת פיתוח השטח וכשהבניין ראוי לאכלוס – על המבקש לגשת לרשות המקומית שבתחומה בוצעה הבנייה ולקבל הסכמתה למתן טופס 4 וזאת לאחר מילוי כל דרישות המועצה לאכלוס המבנה.

על המבקש להגיש בקשה לטופס 4 בצירוף: אישור הרשות המקומית, מילוי טפסי הועדה כתנאי לקבלת טופס 4, ריכוז בדיקות בטונים, הגשת מפת מדידה בגמר בנייה כולל פיתוח השטח ובאזורים מסוימים יש להמציא גם אישור החברה המפתחת.

ד. במידה ולאחר בדיקת התיק ע"י מחלקת הפיקוח והצוות הטכני של הועדה יידרשו השלמות ואישורים נוספים – על המבקש למלא אותם לפני הוצאת טופס 4 .

התחלת בניה

א. לא יתחילו בעבודות בניה עליה ניתן היתר אלא אם נתקיימו כל אלה:

  1. בידי מנהל העבודה באתר תכניות הכוללות את כל המסמכים הדרושים על פי החוק והתקנות ותנאים למתן היתר הבניה.
  2. תכניות בניה ותשתיות ופתוח למיניהם שנערכו על ידי מהנדס מוסמך לכך.
  3. התקשרות חוזית בין מבקש ההיתר לבין מעבדה מוסמכת לבדיקת חומרי בניין.

ב. על התחלת בנייה ומועדה תינתן הודעה מראש לוועדה המקומית ולאחראי על הביקורת. כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור רואים את עבודות הבנייה כבניה שלא בהיתר.

ג. לא יוחל בבניה כל עוד לא נתמנה אחראי לביקורת על הביצוע.

 

לרשותכם עומד צוות עובדי הועדה אשר יטפל בכל פניותיכם.